ĐỘNG LỰC THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG M&A BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Thị trường M&A bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái định hình, trong đó các thương vụ không còn đơn thuần là hoạt động mua bán tài sản, mà trở thành công cụ chiến lược giúp doanh nghiệp tái cấu trúc, tái định vị và chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới. Theo phân tích có thể thấy ba động lực nền tảng đang đồng thời tạo lực đẩy cho làn sóng M&A trong lĩnh vực địa ốc.

1. Cải cách pháp lý – “điểm mở” cho dòng vốn M&A

Những điều chỉnh chính sách gần đây, đặc biệt là Nghị quyết 171/2024/QH15 có hiệu lực từ tháng 4/2025, đã tạo ra bước ngoặt quan trọng cho thị trường. Việc cho phép chuyển đổi linh hoạt các loại đất phi nông nghiệp sang phát triển nhà ở thương mại không chỉ tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý tồn tại nhiều năm, mà còn trực tiếp nâng cao tính thanh khoản và khả năng M&A của hàng loạt dự án đang “đóng băng”.

Song song, Nghị quyết 68 tiếp tục khẳng định vai trò trung tâm của kinh tế tư nhân, thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý và cải thiện môi trường đầu tư. Từ góc nhìn M&A, đây là tín hiệu then chốt giúp nhà đầu tư có cơ sở đánh giá rủi ro pháp lý dài hạn, qua đó mạnh dạn triển khai các thương vụ quy mô lớn.

2. Áp lực tái cấu trúc – M&A trở thành giải pháp bắt buộc

Giai đoạn tăng trưởng nóng 2020–2022 để lại hệ quả rõ nét: cấu trúc tài chính mất cân đối, áp lực nợ vay lớn và nhiều dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Trong bối cảnh đó, M&A không còn là lựa chọn chiến lược mang tính “cơ hội”, mà đang trở thành giải pháp tất yếu đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước.

Các thương vụ hiện nay tập trung nhiều hơn vào:

• Chuyển nhượng dự án dở dang để xử lý áp lực dòng tiền,

• Tìm kiếm đối tác chiến lược nhằm bổ sung vốn và năng lực triển khai,

• Tái cấu trúc sở hữu để làm “sạch” bảng cân đối kế toán trước chu kỳ tăng trưởng mới.

Điều này mở ra không gian đáng kể cho các nhà đầu tư có tầm nhìn trung – dài hạn, đặc biệt là những bên sẵn sàng tham gia từ giai đoạn tái cấu trúc thay vì chờ đợi tài sản hoàn thiện.

3. Môi trường tiền tệ ổn định – nền tảng cho dòng vốn dài hạn

Mặt bằng lãi suất cho vay duy trì ở mức 7–9% đã góp phần cải thiện khả năng tiếp cận vốn cho cả bên mua và bên bán trong các thương vụ M&A. Quan trọng hơn, sự ổn định của chính sách tiền tệ giúp giảm chi phí vốn và nâng cao khả năng dự báo dòng tiền, yếu tố then chốt trong định giá và cấu trúc giao dịch bất động sản.

Trong bối cảnh này, khoảng cách về lợi thế vốn giữa nhà đầu tư trong nước và quốc tế đang dần thu hẹp, tạo điều kiện cho sự tham gia sâu hơn của các nhà đầu tư nội địa vào các thương vụ có quy mô lớn.

Để tận dụng hiệu quả làn sóng M&A đang hình thành, doanh nghiệp Việt Nam cần chủ động chuẩn bị từ sớm, tập trung vào bốn trụ cột chiến lược:

• Chuẩn hóa pháp lý dự án: không chỉ dừng ở việc hoàn thiện giấy tờ, mà cần chủ động xây dựng hồ sơ thẩm định pháp lý rõ ràng, sẵn sàng cho quá trình due diligence.

• Định giá theo chuẩn mực quốc tế: phản ánh đúng giá trị và tiềm năng dài hạn của tài sản, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng ngắn hạn.

• Linh hoạt trong cấu trúc giao dịch: mở rộng tư duy từ chuyển nhượng thuần túy sang các mô hình liên doanh, hợp tác chiến lược hoặc chuyển nhượng từng phần.

• Nâng cấp quản trị và minh bạch tài chính: hệ thống báo cáo được kiểm toán và quản trị doanh nghiệp rõ ràng là điều kiện tiên quyết để tiếp cận dòng vốn chất

Trong giai đoạn thị trường đang tái cấu trúc mạnh mẽ, M&A bất động sản không chỉ là công cụ xử lý khó khăn ngắn hạn, mà còn là đòn bẩy chiến lược giúp doanh nghiệp định hình lại vị thế và chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới. Doanh nghiệp nào chủ động chuẩn hóa pháp lý, tài chính và tư duy chiến lược sẽ là bên nắm lợi thế khi dòng vốn M&A quay trở lại mạnh mẽ.

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ

Công ty Cổ phần Đầu tư IPC M&A Việt Nam